Avståelse av eiendom
Denne informasjonen er ment for deg som må avstå grunn til bygging og vedlikehold av offentlig vei eller kanskje vil komme i en slik situasjon.
Hvert år må mange grunneiere avstå grunn til bygging og vedlikehold av offentlig vei. Vi har forsøkt å gi svar på noen spørsmål om avståelse av eiendom. Vi håper informasjonen kan bidra til at du forstår hva det betyr å avstå grunn til Statens vegvesen og hva du bør være oppmerksom på.
Vi har vært nødt til å bruke en del uttrykk som ikke er vanlig i dagligtale. Under punktet Ordforklaringer finner du forklaring på noen av disse.
Når kan grunn erverves?
Oftest er det en reguleringsplan som fastlegger hvilke arealer Statens vegvesen skal erverve til våre formål.
Med få unntak blir slike planer vedtatt av kommunestyret. Planforslaget vil på forhånd ha vært gjennom en lokal høringsrunde hvor alle interesserte har hatt anledning til å uttale seg.
Etter at planen er vedtatt, er det som regel for sent å komme med innvendinger mot denne.
Vegvesenet kan erverve grunn til en del mindre tiltak i forbindelse med blant annet vedlikehold av vegen uten at det er utarbeidet reguleringsplan på forhånd. I slike tilfeller vil inngrepet være vist i annen type plan med kartskisse.
Hvordan erverves grunn?
Når Statens vegvesen trenger grunn fra din eiendom, vil du bli kontaktet – enten skriftlig eller muntlig.
Her viser vi hovedlinjer i saksgangen. I praksis kan det forekomme mange unntak. Derfor er det ikke uvanlig at grunnervervet kan skje på en annen måte enn det som er vist her. Statens vegvesen kan gi opplysning om hvordan grunnervervet vil bli gjennomført for din eiendom.
Grunnerverv kan i prinsippet ordnes på tre ulike måter
A. Kjøpekontrakt
Dersom du gjennom forhandlinger blir enig med Statens vegvesen om alle forhold ved avståelsen, skjer grunnervervet etter dette alternativet. Avtalen innebærer at du godtar at anleggsarbeidet kan starte til et avtalt tidspunkt. Det innebærer også at du har godtatt Statens vegvesens erstatningstilbud. En slik avtale kalles en kjøpekontrakt.
Avtalen skal være skriftlig
Vi presiserer at alle avtaler som inngås mellom deg og Statens vegvesen skal være skriftlig. Skriftlige avtaler kan spare partene for mange etterfølgende diskusjoner om avtalevilkår mv.
Avtale eller skjønn?
For deg som grunneier kan det ha sine fordeler å inngå avtale om grunnervervet og erstatningen i stedet for at saken går til skjønn. Du vil da kunne:
- unngå en skjønnssak som vil ta tid og som mange kan oppleve som en belastning, ettersom det blant annet innebærer at du må leve med uvisshet om hvor stor erstatningen blir.
- oppnå et godt forhandlingsresultat. Statens vegvesen ønsker at erstatninger som blir fastsatt gjennom avtale skal være lik den erstatningen et eventuelt skjønn ville ha kommet fram til i samme sak. Det er imidlertid ikke mulig å vite eksakt hva dette ville ha blitt. Derfor kan det i praksis være et visst rom for å forhandle om størrelsen på erstatningen.
B. Avtale om tiltredelse og avtaleskjønn
Dersom du blir enig med Statens vegvesen om selve avståelsen men ikke om størrelsen på erstatningen, kan grunnervervet skje etter dette alternativet. Dette innebærer at du godtar at Statens vegvesen kan starte anleggsarbeidet på et avtalt tidspunkt, men at erstatningen skal fastsettes ved skjønn på samme måte som ved ekspropriasjon. En slik avtale kalles avtale om tiltredelse eller ofte bare arbeidstillatelse. Skjønnet kalles avtaleskjønn. I praksis forekommer det at Statens vegvesen tar opp spørsmålet om tiltredelse uten at det er forhandlet om erstatning for avståelsen. Slike forhandlinger vil vi da komme tilbake til senere.
C. Ekspropriasjon
Dersom du ikke godtar selve avståelsen og vil motsette deg at grunnervervet skjer på den måten Statens vegvesen har behov for, vil grunnervervet skje etter dette alternativet. Vi vil da vedta ekspropriasjon og erstatningen blir fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn.
Ekspropriasjon eller avtale om skjønn?
Det er ingen stor forskjell på ekspropriasjonsskjønn og avtaleskjønn. Forskjellen ligger måten Statens vegvesen forbereder saken. Ekspropriasjon er en mer omstendelig prosess på grunn av formelle krav til ekspropriasjonsvedtaket. Det kan også føre til at vi ikke kommer så raskt i gang med anleggsarbeidet som når saken blir løst ved avtale eller avtaleskjønn.
Advokathjelp
Bør du bruke advokat ved forhandlinger?
I de fleste tilfeller der det inngås avtale, vil det ikke være nødvendig å koble inn advokat. Men av og til kan det oppstå såpass kompliserte spørsmål at det vil være lurt å rådføre seg med advokat. Statens vegvesen har ikke plikt til å dekke dine utgifter til advokat i forbindelse med forhandlinger. Før du eventuelt kontakter advokat, bør du derfor ta opp med Statens vegvesen om du får dekket disse utgiftene.
Bør du bruke advokat ved skjønnet?
Dersom saken går til skjønn, vil du normalt være tjent med å la en advokat ivareta interessene dine. Det er en del formelle spilleregler som skal overholdes i slike saker. Dessuten har en advokat med erfaring fra skjønn innsikt i de rettslige vurderinger som skjønnsretten skal foreta.
Hvem betaler advokaten i skjønnssaken?
Det følger av loven at Statens vegvesen skal betale dine nødvendige utgifter i forbindelse med selve skjønnssaken. Med nødvendige utgifter menes både utgifter til advokatbistand og annen sakkyndig bistand som er nødvendig i saken. Det er imidlertid forutsatt at grunneiere i samme område bruker samme advokat og/eller sakkyndig dersom dette er mulig. Har du spørsmål om dette, bør du kontakte Statens vegvesen.
Erstatningsutbetaling
Når erstatningen er fastsatt enten ved skjønn eller avtale, vil du normalt få sluttoppgjør når Statens vegvesen overtar arealene som er ervervet. Avtale eller skjønn kan ha egne bestemmelser om når utbetaling skal skje.
Ofte vil det være usikkert om nøyaktig hvor mye grunn Statens vegvesen trenger. Da kan ikke eksakt areal fastslås før veganlegget er ferdig. I slike tilfelle er det vanlig at erstatningen blir fastsatt pr m2. Det endelige erstatningsbeløpet er da først klart når anleggsarbeidet er ferdig og oppmåling er utført. I slike tilfelle vil det kunne ta lang tid - ofte flere år - før endelig erstatning blir utbetalt. Det er vanlig at Statens vegvesen i mellomtiden betaler ut et foreløpig oppgjør. Dette utgjør vanligvis 90 % av antatt erstatning.
Dersom ikke hele erstatningen kan utbetales når Statens vegvesen overtar arealet, har du krav på renter. Hvor stor renten er framgår i inngått avtale eller eventuelt skjønn.
Når kan arbeidet starte?
Før Vegvesenet kan sette i gang arbeidet på din eiendom, må du enten ha gitt tillatelse til det, eller det må foreligge rettskraftig ekspropriasjonsskjønn eller være gitt tillatelse til såkalt forhåndstiltredelse (se ordforklaring, venstre meny).
Dette gjelder imidlertid ikke oppmålingsarbeider og grunnundersøkelser i forbindelse med planlegging av veganlegget.
Oppmålingsarbeider kan du ikke nekte dersom du har fått varsel på forhånd - enten personlig eller ved at det er gjort kjent på annen måte gjennom aviser, oppslag eller lignende.
Dersom det skal gjennomføres grunnundersøkelser på din eiendom, skal du få skriftlig varsel på forhånd. Det er klageadgang på vedtak om grunnundersøkelser.
Oppmåling av eiendomsgrenser
Merking og oppmåling av nye eiendomsgrenser skjer som regel etter at anleggsarbeidet er ferdig. Det er Statens vegvesen som er ansvarlig for at nødvendig oppmåling blir utført.
Erverv av bolig
Det som er sagt om framgangsmåte, erstatningsutbetaling og lignende under de andre punktene, gjelder derfor også for boliginnløsning. Boliginnløsning er likevel såpass spesielt, at Statens vegvesen har utarbeidet håndbok R731 Boliginnløsning. I den kan du finne svar på de mer spesielle spørsmål som melder seg når boligen din må erverves.
For å kunne foreta eiendomskjøp, er Statens vegvesen avhengig av bevilgninger. Disse vil vanligvis ikke foreligge før det er aktuelt å starte anleggsarbeidene. I de fleste tilfeller skjer dette 1–2 år etter at reguleringsplanen ble vedtatt. Ofte kan det imidlertid gå atskillig lengre tid mellom planvedtak og anleggsstart. Å bo over lengre tid i en bolig som man vet skal rives, kan være en belastning. Det vil også som regel være vanskelig å få solgt boligen. Om du i det hele tatt får solgt, vil prisen ofte bli lavere enn den ville blitt uten vegplanen.
For å hjelpe boligeiere ut av slike vanskelige situasjoner, har Stortinget vedtatt regler som gjør at de kan kreve at Statens vegvesen overtar boligen etter at reguleringsplanen er vedtatt. I slike tilfeller skal prisen svare til den markedsverdien boligen ville hatt dersom vegen ikke hadde kommet. Vilkåret for å kunne kreve boligen innløst etter disse regler er at boligen brukes av eieren som helårsbolig og at den var kjøpt før reguleringsplanen ble vedtatt.
Reglene gjelder i utgangspunktet bare for riksveger. Det er opp til den enkelte fylkeskommune om reglene skal gjelde for fylkesveger.
Hvis du har rett til å kreve boligen din innløst etter disse reglene, men likevel ønsker å bo i den fram til den må rives, skal du ikke tape noe på dette. Når Statens vegvesen overtar boligen før anleggsstart, vil du få full erstatning etter de vanlige regler som gjelder for ekspropriasjon.
Ordforklaringer
Avtale om tiltredelse
Dette er en avtale som innebærer at Statens vegvesen kan overta arealene og starte anleggsarbeidet (arbeidstillatelse), og at erstatningen skal fastsettes senere ved avtale eller skjønn.
Ekspropriasjon
Ekspropriasjon er når du ufrivillig må gi fra deg hele eller noe av eiendommen. Dette kan skje dersom du og representantene for Statens vegvesen ikke lykkes i å forhandle dere fram til en avtale.
Forhåndstiltredelse
Når det er gjort vedtak om ekspropriasjon og sendt begjæring om skjønn, kan regionvegkontoret søke Vegdirektoratet om å få starte anleggsarbeidet før erstatningen er fastsatt. I slike tilfeller kan du kreve at Statens vegvesen skal betale en del av erstatningen som et foreløpig oppgjør før arbeidet settes i gang.
Grunnerverv
Når Statens vegvesen skal bygge eller utbedre en veg, må vi skaffe oss rettigheter til de arealer som blir beslaglagt til bygging eller utvidelse av vegen. Dette kalles grunnerverv.
Reguleringsplan
Dette er en detaljert arealplan som viser hva de forskjellige arealene skal brukes til. Slike planer er godkjent av kommunestyret. En reguleringsplan er som regel nødvendig for å kunne gjøre vedtak om ekspropriasjon.
Sakkyndig
En sakkyndig er en person som har spesiell innsikt innen et fagområde. For eksempel blir takstmenn brukt som sakkyndige i spørsmål som gjelder verdsetting av boligeiendommer.
Skjønn
Når du og Statens vegvesen ikke blir enige om erstatningen, blir den fastsatt ved skjønn. Et skjønn er en domstolsbehandling der erstatningen blir fastsatt av retten. I skjønn består retten av en dommer og to eller fire skjønnsmenn (lekfolk). Disse må befare eiendommen og vurdere verdien ut fra gjeldende erstatningsregler. Dersom skjønnet bygger på et ekspropriasjonsvedtak, kalles det ekspropriasjonsskjønn. Har du inngått avtale med Statens vegvesen om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn, kalles det avtaleskjønn.
Tiltredelse
Når Statens vegvesen overtar arealene for å starte anleggsarbeidet på din eiendom, kalles dette tiltredelse av eiendommen.